传闻近一个月的楼市“二次调控”终于靴子落地。

国务院多个部委昨日联合祭出重拳遏制房价过快上涨，措施包括要求地方政府立即制定细则，三套房停贷以及首套房首付上调，房价上涨过快地区限制购房套数等。新政还表示将加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国。

数日之前，已有知情人士向《第一财经日报》透露，近日中央还将出台更严厉的政策调控楼市（详见本报9月28日A1 版），二次调控由国家发改委牵头，总共涉及八个部委。截至记者发稿时，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部、财政部、国税总局、央行和银监会均在此次 “有关部委”之列，并通过联合发文的形式公布了有关政策。

上海易居房地产研究院高级研究员回建强(博客)认为，此次政策总体来看应是4月份调控的延续，但在行文和尺度上又进一步严格。

“政策目标看似瞄准‘十一’楼市,但如果能够坚持执行，在一定程度上符合房地产改革的大方向。”回建强称。

敦促地方出细则

昨日的新政共分五条，排在第一的即是加大对地方政府落实中央政策力度的督察。多部委要求，各地要立即研究制定贯彻落实“国十条”的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。

此外，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

4月份的“国十条”曾表示，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。住建部、监察部等部门要建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

国土部有关负责人27日坦言，尽管上半年国务院先后下发4号文和10号文，但各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。

“一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望。”该负责人分析称。

北京中原地产三级市场部总监张大伟认为，“国十条”五个月来虽在几个大城市发挥了一定作用，但很多二线城市在新政后房价不跌反涨，影响了调控的整体作用，本次新政再次重申这一政策将严格落实。全国性的调控细则出台，力度相比之前也将更加严格。

首套房首付提一成

自2008年底较为宽松的金融环境，催生了一轮房地产市场的大牛市，并导致房价愈加攀升，超过政府可以容忍的底线。自“国十条”开始，政府逐渐收紧涉及房地产市场信贷政策，试图釜底抽薪，降温楼市。

此番新政要求完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

一家股份制银行总行个贷部人士告诉记者，此次新政对三套房贷及异地购房的打击力度更加严厉。“以前对异地购房，如果属首套，比照第二套房贷政策执行。”该人士表示，

但也有业内人士称，目前的监管重点实际上并不在三套房贷，而是在二套房贷的执行力度上，不少银行在楼市热点地区事实上已经停止发放第三套房贷。

回建强则认为，三套房停贷，楼市投机购房行为会减少，而投资购房可以全款，这样住房资源基本上在刚需和理性投资者之间配置。

但此番新政对于一些楼市刚需来说并非完全是好消息，文件规定对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。此前，首次购房如面积小于90平方米尚可申请20％的首付。

至于二套房贷，新政延续了“国十条”的规定：首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，只是此次再度要求各商业银行“严格执行”。

对于近期一些地方出现的以消费贷名义暗自发放房贷的行为，此次新政也有所预警。

上述个贷部人士表示，新政将使银行今年最后一个季度的房贷业务量继续下降，对房贷正在审批中、房贷已经审批但还未放款的客户来说，受新政影响大。该行已有一批审批已过但未放款的客户，已等待放款一两个月，这部分客户是按新政实行，还是按已签约的合同执行原政策，或还要等监管部门对此方面的政策解释。

在财税方面，新政规定购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

关于保有环节税收，此次新政明确提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。近日本报曾报道，新房产税可能在国庆前后出台，估计明年年初实施的可能性比较大。

国庆楼市将受影响

在很多开发商加紧销售出货的关键时间节点上，政策的突然出台无疑给开发商的销售造成直接压力。因此，昨日晚间多家大型房地产企业负责人均不愿对此发表评论。

但部分接受采访的开发商和业内人士均不否认此次政策将对国庆期间的市场造成影响。

深圳一家房地产上市公司的董秘表示，由于前段时间市场过于火热，公司对政策的进一步出台已经有了预期，只是不知道出台的时间。而此番在国庆前推出，应该会对后续的市场带来一定影响。

广州一家香港上市公司营销部负责人也承认，会给市场造成一定影响，但主要是投资性需求被遏制，自住型买家则不会受到冲击。

中原地产分析师黄韬认为，这次出台的政策依然是向市场传达调控的信号，会让买家产生新一轮观望，但不一定会对市场产生很大的冲击。

而另外几位业内人士则一致认为，市场有可能会作出快速反应，例如近期成交较大，尤其是投资客比例较高的楼盘，将有可能遭遇“退订”的尴尬。

“例如广州的亚运城，大部分买家都是投资者，房贷政策的调整将卡住不少人。”一位业内人士表示，“会不会出现退订潮，看亚运城就可以作为一个依据。”